Năm 2025, hoạt động mua bán nhà chung cư tại Việt Nam chịu sự điều chỉnh mạnh mẽ của hệ thống pháp luật mới, đặc biệt là Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Nếu không cập nhật sự thay đổi này, bạn sẽ gặp các rủi ro trong hợp đồng, hồ sơ và thủ tục liên quan. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm rõ khung pháp lý điều chỉnh kinh doanh chung cư, những quyền và nghĩa vụ cốt lõi, các điểm mới nổi bật từ năm 2025 và các sai lầm phổ biến cần tránh để giao dịch diễn ra an toàn, hợp pháp.
1. Cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động mua bán nhà chung cư
Hệ thống pháp lý điều chỉnh hoạt động kinh doanh nhà chung cư từ năm 2025 được xây dựng trên nền tảng các luật mới.
- Luật Nhà ở 2023 (hiệu lực 01/01/2025) với những quy định về điều kiện, thủ tục kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng.
- Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 điều chỉnh toàn bộ hợp đồng, giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai từ hợp đồng, tiến độ thanh toán đến nghĩa vụ các bên.
- Nghị định 144/2025/NĐ-CP của Chính Phủ về việc phân quyền, phân cấp quản lý của các cơ quan nhà nước. Theo đó, theo khoản 1 Điều 6 và khoản 1 Điều 26 của Nghị định, từ ngày 01/07/2025, Sở Xây dựng sẽ đảm nhiệm trách nhiệm quản lý về kinh doanh bất động sản ở cấp tỉnh. Thêm nữa, Sở Xây dựng sẽ không thực hiện thủ tục thông báo đủ điều kiện được mua bán, cho thuê mua với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo khoản 4 Điều 6.
Cơ sở pháp lý về hoạt động mua bán chung cư có sự thay đổi lớn từ 2025
2. Quyền và nghĩa vụ của người mua, người bán
Trong bất kỳ giao dịch mua bán nhà chung cư, việc hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên là yếu tố then chốt để hạn chế tranh chấp và đảm bảo sự an toàn pháp lý. Khi khung pháp lý ngày càng chặt chẽ hơn từ năm 2025, người mua và người bán càng cần nắm rõ những trách nhiệm bắt buộc phải thực hiện cũng như các quyền được pháp luật bảo vệ.
- Người bán phải chịu trách nhiệm đảm bảo đủ điều kiện kinh doanh bất động sản, cung cấp thông tin đầy đủ về chung cư kinh doanh, đảm bảo bàn giao đúng tiến độ, chất lượng và hỗ trợ thủ tục cấp sổ hồng.
- Người bán phải đảm bảo đủ điều kiện kinh doanh bất động sản được quy định ở Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2023.
- Cung cấp đầy đủ đầy đủ và trung thực mọi thông tin liên quan đến căn hộ và dự án theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Thông tin dự án bất động sản cần được công khai bao gồm: các quyết định liên quan đến chủ trương đầu tư; văn bản về việc giao, cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; hồ sơ quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; và mẫu hợp đồng mà chủ đầu tư sẽ dùng khi giao dịch.
- Thông tin đối với nhà ở hoặc công trình chưa hoàn thành cần bao gồm: loại hình và vị trí dự án, quy mô, tiến độ thi công, mục đích sử dụng và các khu vực dùng chung, hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải cấp), các văn bản khởi công và chứng nhận nghiệm thu theo từng giai đoạn như hạ tầng, phần móng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, thỏa thuận bảo lãnh của ngân hàng khi bán hoặc cho thuê mua, xác nhận của cơ quan quản lý rằng bất động sản đủ điều kiện giao dịch, cùng với mọi hạn chế về quyền sở hữu, sử dụng hoặc tình trạng thế chấp (nếu có).
- Đối với nhà ở hoặc công trình đã xây xong, thông tin cần có gồm: giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng đất; đối với sản phẩm thuộc dự án của chủ đầu tư thì chỉ cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của phần diện tích xây dựng; cùng với các thông tin về hạn chế pháp lý, tình trạng thế chấp hoặc ràng buộc quyền sở hữu (nếu tồn tại).
- Làm rõ trong hợp đồng với người mua các thông tin được quy định tại Khoản 2 Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản 2023.
- Phần diện tích sở hữu chung và riêng trong công trình xây dựng, dự án.
- Chỗ bố trí để xe.
- Phương án vận hành công trình xây dựng.
- Phương án thu phí, quản lý cũng như sử dụng đối với phí dịch vụ, bảo trì.
- Nghĩa vụ tài chính của người mua.
- Nghĩa vụ khác được quy định ở hợp đồng.
- Bàn giao theo đúng tiến độ dự án đã cam kết, đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng công trình, vật liệu và các hạng mục kỹ thuật theo đúng thời hạn, chất lượng, thiết kế và kịp thời khắc phục lỗi phát sinh theo hợp đồng.
- Hỗ trợ người mua thủ tục cấp sổ hồng bao gồm nộp hồ sơ đến cơ quan có thẩm quyền, cung cấp hồ sơ pháp lý cần thiết và hoàn thiện các tài liệu liên quan trong thời hạn 50 ngày từ ngày bàn giao hoặc ngày bên mua thanh toán đủ theo hợp đồng theo quy định khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023.
- Người mua cần kiểm tra thông tin dự án đã chính xác và tuân thủ pháp luật hay chưa, để tránh rủi ro pháp lý. Ngoài ra, người mua phải thanh toán đúng hạn và đủ số tiền đã thỏa thuận, đồng thời tiếp nhận bàn giao tài sản cùng hồ sơ liên quan theo lịch ghi trong hợp đồng. Họ cần tuân thủ đầy đủ cam kết, phối hợp với bên bán để hoàn thành các thủ tục cần thiết. Việc sử dụng nhà hoặc diện tích trong công trình phải đúng chức năng, bảo đảm quy định về an toàn cháy nổ, vệ sinh, môi trường và trật tự xã hội. Khi tiến hành sửa chữa, cải tạo hay xây dựng lại, người mua phải tránh gây ảnh hưởng đến lợi ích Nhà nước, cộng đồng hay quyền hợp pháp của tổ chức và cá nhân khác.
- Hai bên có nghĩa vụ thực hiện đúng theo cam kết hợp đồng, đảm bảo minh bạch và pháp lý an toàn. Nếu một bên vi phạm, bên còn lại cần tiến hành các thủ tục pháp lý liên quan tới cơ quan thẩm quyền theo quy định để đảm bảo quyền lợi của mình.
Người mua và người bán nhà ở chung cư cần thực hiện đúng quyền và trách nhiệm
Để đảm bảo giao dịch an toàn và bền vững, người mua cần chọn lọc các dự án có hồ sơ pháp lý sạch và chủ đầu tư uy tín. Đặc biệt, nếu bạn đang tìm kiếm một dự án hội tụ đủ các yếu tố về pháp lý minh bạch, thiết kế hiện đại và tiềm năng phát triển, chung cư The Legend Danang là lựa chọn sáng giá tại thị trường Đà Nẵng, giúp người mua an tâm về quyền sở hữu cũng như giá trị tài sản trong tương lai.
3. 6 điểm mới nổi bật áp dụng từ năm 2025
Dưới đây là 6 điểm mới nổi bật trong khung pháp lý điều chỉnh hoạt động mua bán chung cư được áp dụng từ năm 2025.
- Nhà chung cư mini được công nhận quyền sở hữu riêng, cấp sổ hồng theo khoản 3 Điều 42 Nghị định 95/2024/NĐ-CP.
- Nhà ở từ 2 tầng trở lên với quy mô thấp hơn 20 căn hộ: Chủ đầu tư phải tuân thủ điều kiện trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, có giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế, đáp ứng yêu cầu phòng cháy chữa cháy và đường giao thông để phòng cháy theo đúng quy định.
- Nhà ở từ 2 tầng trở lên với quy mô 20 căn hộ và cao hơn: Chủ đầu tư cần thoả mãn điều kiện trở thành chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, thực hiện đầy đủ thủ tục xây dựng dự án nhà ở theo quy định pháp luật.
- Luật mới hạn chế tiền đặt cọc nhà hình thành trong tương lai tối đa 5% giá bán theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Giá bán, cho thuê, phần diện tích xây dựng cần được ghi rõ trong thoả thuận đặt cọc. Việc am hiểu thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư không chỉ giúp bạn giữ quyền ưu tiên sở hữu căn hộ mà còn là bước đệm quan trọng để tránh các rủi ro pháp lý phát sinh ngay từ giai đoạn đầu giao dịch.
- Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định giảm số tiền thanh toán trước khi mua nhà ở trong tương lai với lần đầu thanh toán không quá 30%, tổng các lần thanh toán giảm xuống 50% thay vì 70% như trước đây.
- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã để kinh doanh từ 01/08/2024 theo Luật kinh doanh bất động sản 2023. Theo đó, các tổ chức cá nhân khác đều phải thành lập hợp tác xã/doanh nghiệp.
- Chủ đầu tư phải công khai hồ sơ pháp lý và điều kiện dự án trước khi kinh doanh bao gồm:
- Thông tin dự án: Quyết định chủ trương đầu tư, quyết định giao đất cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền, thông tin quy hoạch chi tiết, hợp đồng mẫu.
- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Vị trí, quy mô, tiến độ xây dựng, thông tin về phần diện tích sử dụng chung, thiết kế cơ sở, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu, giấy tờ về quyền sử dụng đất, thoả thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, các hạn chế về quyền sử dụng, quyền sở hữu (nếu có).
- Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn: Giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất, các hạn chế (nếu có).
- Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật: Giấy chứng nhần quyền sử dụng đất, văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, các hạn chế (nếu có).
- Thông tin cần được chủ đầu tư công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
- Thủ tục hành chính đất đai được đơn giản hóa. Các tranh chấp được giải quyết tại cấp xã trong nhiều trường hợp. Cụ thể, theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, các bên tranh chấp đất đai được khuyến khích tự hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp, trừ khi địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc cấp huyện.
Chủ đầu tư cần cung cấp thông tin dự án đầy đủ, minh bạch
4. 5 lỗi pháp lý thường gặp khi mua bán nhà chung cư
Khi giao dịch mua bán chung cư, nếu không cẩn trọng, bạn sẽ mắc phải nhiều rủi ro pháp lý, tiềm ẩn nguy cơ thiệt hại kinh tế không mong muốn. Dưới đây là 5 lỗi pháp lý thường gặp khi mua bán nhà chung cư.
- Hợp đồng mơ hồ, điều khoản không đúng quy định, chèn ép quyền lợi người mua. Hợp đồng thiếu rõ ràng về tiến độ, chất lượng, quyền lợi và nghĩa vụ các bên, hoặc chứa các điều khoản trái pháp luật có thể khiến người mua phải trả giá đắt về tiền bạc, thời gian, dễ dẫn đến tranh chấp pháp lý kéo dài.
- Vi phạm chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai, giả mạo giấy tờ. Điều này có thể dẫn tới vô hiệu giao dịch chuyển nhượng khiến người mua chịu rủi ro pháp lý mất tiền đặt cọc, tranh chấp quyền sở hữu, khó khăn trong việc đăng ký sổ hồng.
- Bàn giao chậm, chất lượng không đảm bảo, thiếu hồ sơ pháp lý. Chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ, hoặc công trình không đạt tiêu chuẩn chất lượng, thiếu hồ sơ pháp lý đi kèm sẽ khiến người mua chịu thiệt hại về tài sản, thủ tục cấp sổ hồng khó hoàn tất.
- Người ký hợp đồng không có thẩm quyền, khiến hợp đồng vô hiệu, gây lãng phí thời gian và chi phí của người mua. Để tránh điều này, người mua có thể yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu theo đúng quy định trước khi giao dịch.
- Người mua không kiểm tra kỹ pháp lý về hồ sơ dự án có thể dẫn tới tranh chấp, mất tiền đặt cọc, thiệt hại về sau trong việc đăng ký quyền sở hữu.
Bên cạnh các sai lầm về pháp lý nêu trên, vấn đề tài chính cũng cần được ưu tiên hàng đầu trong quy trình giao dịch. Việc thiếu minh bạch hoặc không nắm rõ quy định về thuế mua bán nhà chung cư thường dẫn đến các chi phí phát sinh không đáng có hoặc tranh chấp về nghĩa vụ nộp thuế giữa bên bán và bên mua, vì vậy hãy luôn yêu cầu đối soát rõ ràng trước khi ký kết.
Từ năm 2025, các quy định pháp lý về mua bán nhà chung cư đã được làm rõ và chặt chẽ hơn, giúp bảo vệ quyền lợi của cả người mua và người bán, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong giao dịch. Việc nắm vững cơ sở pháp lý, hiểu rõ quyền và nghĩa vụ, cập nhật các điểm mới nổi bật và tránh những lỗi pháp lý phổ biến là điều kiện cần thiết để mỗi giao dịch diễn ra an toàn, minh bạch và hiệu quả.
Với sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, bạn có thể an tâm hơn khi sở hữu căn hộ, còn chủ đầu tư sẽ nâng cao uy tín và giảm thiểu tranh chấp, góp phần xây dựng thị trường bất động sản phát triển bền vững. Lưu ý các thông tin trên đây chỉ mang tính chất tham khảo. Để nắm bắt luật mua bán nhà chung cư mới nhất và chính xác theo từng trường hợp, quý khách hàng cần liên hệ đơn vị tư vấn pháp lý chuyên nghiệp.
Đối với những khách hàng đang quan tâm đến dự án The Legend Danang, quý khách có thể liên hệ trực tiếp để được cung cấp đầy đủ thông tin chi tiết về dự án và các hạng mục liên quan.
Thông tin liên hệ:
|
The Legend Danang – Dự án tổ hợp Trung tâm thương mại, Khách sạn và Căn hộ cao cấp Địa chỉ: A20 Võ Văn Kiệt – P. An Hải – TP. Đà Nẵng Phone: 1800 2822 68 Website: https://thelegenddanang.vn/ |
