Khi thực hiện giao dịch mua bán căn hộ, nhiều khách hàng thường băn khoăn không biết hợp đồng mua bán căn hộ có cần công chứng hay không, thủ tục ra sao và trường hợp nào không bắt buộc. Nếu không tìm hiểu kỹ, bạn có thể thiếu sót trong giao dịch, dẫn tới rủi ro tranh chấp không mong muốn. Bài viết này sẽ giải thích chi tiết các trường hợp cần công chứng và được miễn đối với hợp đồng mua bán căn hộ, kèm theo hướng dẫn đầy đủ dựa trên các điều luật mới nhất hiện nay.
1. Quy định pháp lý về công chứng hợp đồng mua bán căn hộ
Để trả lời được câu hỏi hợp đồng mua bán căn hộ có bắt buộc công chứng không, khách hàng cần dựa trên quy định pháp lý hiện hành. Cơ sở pháp lý về quy định công chứng hợp đồng giao dịch nhà ở, bất động sản dựa trên Luật Đất Đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Quy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở
Dưới đây là chi tiết về các quy định pháp luật đề cập đến việc công chứng/chứng thực hợp đồng giao dịch bất động sản.
- Khoản 2 Điều 27 Luật Đất Đai 2024: Các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, như chuyển nhượng, tặng cho, dùng để bảo đảm nghĩa vụ hoặc đưa vào vốn góp, đều phải thực hiện thủ tục xác nhận tại cơ quan có thẩm quyền trừ những trường hợp pháp luật quy định khác. Đối với các hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi đất nông nghiệp hoặc các thỏa thuận chuyển nhượng, góp vốn mà một hay nhiều bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, việc chứng nhận chỉ được thực hiện khi các bên có nhu cầu. Riêng giấy tờ phân chia hay nhận thừa kế liên quan đến đất đai và tài sản trên đất phải tuân theo quy định của pháp luật dân sự về công chứng hoặc chứng thực.
- Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023: Khi các bên thực hiện việc mua bán, thuê mua, chuyển giao, trao đổi, góp vốn hoặc dùng nhà ở để bảo đảm nghĩa vụ, hợp đồng phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận bằng công chứng hoặc chứng thực, trừ những trường hợp được pháp luật nêu riêng. Đối với nhóm giao dịch này, hợp đồng chỉ phát sinh hiệu lực sau khi hoàn tất thủ tục xác nhận theo quy định về chứng thực và công chứng.
- Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023: Một số loại nhà ở đặc thù như nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết được tổ chức tặng, hoặc nhà thuộc tài sản công được mua bán hay thuê mua, cũng như giao dịch thuê mua, mua bán có sự tham gia của tổ chức đối với nhà xã hội, nhà cho lực lượng vũ trang, nhà phục vụ tái định cư, cùng các trường hợp góp vốn bằng nhà ở có một bên là tổ chức, hay trường hợp cho mượn, thuê, cho ở nhờ hay ủy quyền quản lý nhà ở, không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng, trừ khi các bên mong muốn. Những giao dịch thuộc nhóm này sẽ có hiệu lực theo thời điểm mà các bên tự thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì hợp đồng mặc nhiên có hiệu lực ngay khi được ký.
- Khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Khi một cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hay công trình xây dựng với mục đích không phải kinh doanh, hoặc thực hiện giao dịch ở quy mô rất nhỏ, ngoài việc thực hiện nghĩa vụ thuế, họ còn phải tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực.
- Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Khi giao dịch kinh doanh bất động sản hoặc cung cấp dịch vụ liên quan có sự tham gia của doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này, việc công chứng hay chứng thực hợp đồng sẽ được thực hiện nếu các bên mong muốn.
- Khoản 5 Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: Đối với các hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hay công trình xây dựng mà cả hai bên đều là cá nhân, thủ tục chứng thực hoặc công chứng là yêu cầu bắt buộc.
Như vậy, các luật hiện hành yêu cầu cơ quan có thẩm quyền chứng thực đối với hợp đồng mua bán căn hộ giữa các cá nhân hoặc cá nhân với tổ chức không kinh doanh bất động sản, hay văn bản thừa kế đất, nhà ở. Hợp đồng mua bán căn hộ không bắt buộc chứng thực nếu thuộc trường hợp giao dịch với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc nhà ở tái định cư, nhà xã hội, tài sản công, nhà tình nghĩa…Việc nắm vững luật mua bán nhà chung cư không chỉ giúp bạn hiểu rõ quyền lợi mà còn là cơ sở pháp lý quan trọng để tránh các rủi ro đáng tiếc trước khi đặt bút ký kết giao dịch.
Hợp đồng mua bán căn hộ, nhà ở giữa các cá nhân bị yêu cầu công chứng
2. Trường hợp bắt buộc phải công chứng
Theo quy định về hợp đồng mua bán căn hộ, khách hàng cần chứng thực trong ba trường hợp.
- Các bên tham gia giao dịch đều là cá nhân.
- Giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Cá nhân giao dịch nhà ở, công trình xây dựng không nhằm kinh doanh.
2.1. Giao dịch giữa các cá nhân không phải doanh nghiệp bất động sản
Theo Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 và Khoản 5 Điều 45 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các cá nhân giao dịch với nhau hoặc giao dịch cá nhân và tổ chức không phải doanh nghiệp bất động sản thuộc các trường hợp dưới đây đều phải công chứng/chứng thực:
- Mua bán nhà ở.
- Tặng cho, đổi nhà.
- Thuê mua nhà ở.
- Dùng nhà ở góp vốn.
- Thế chấp nhà ở.
- Mua bán / thuê mua đối với công trình xây dựng.
2.2. Giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Tất cả các giao dịch dưới đây đều phải công chứng, trừ trường hợp pháp luật nói rõ là ngoại lệ theo Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024:
- Chuyển nhượng đất.
- Tặng cho đất.
- Thế chấp / bảo đảm nghĩa vụ bằng đất.
- Dùng quyền sử dụng đất để góp vốn.
- Giấy tờ thừa kế đất cùng tài sản gắn liền trên đất.
Giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất thường phải công chứng
2.3. Cá nhân giao dịch công trình xây dựng, nhà ở mang tính chất không kinh doanh
Các trường hợp sau đây sẽ phải chứng thực, ngoài nghĩa vụ thuế dựa theo Khoản 4 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:
- Cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở vì mục đích phi kinh doanh.
- Giao dịch quy mô nhỏ của cá nhân
Việc nắm vững các quy định này giúp bạn sàng lọc những bất động sản đủ điều kiện pháp lý để đầu tư an toàn. Đây cũng là bước chuẩn bị quan trọng nếu bạn đang nhắm đến các sản phẩm chất lượng, minh bạch như căn hộ cao cấp The Legend Danang cho kế hoạch tích sản dài hạn của mình.
3. Trường hợp không cần công chứng
Không phải hợp đồng mua bán nhà ở, bất động sản nào cũng thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng tại cơ quan chức năng có thẩm quyền. Dưới đây là 3 trường hợp không cần công chứng đang được áp dụng rộng rãi theo luật định.
3.1. Giao dịch có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia
Theo Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 và Khoản 4 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, giao dịch có một hoặc nhiều bên là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản tham gia, không bắt buộc công chứng hợp đồng đối với các trường hợp sau, trừ khi các bên yêu cầu:
- Cho thuê/cho thuê lại đất.
- Chuyển đổi đất nông nghiệp.
- Dùng đất hay tài sản hiện hữu trên đất để chuyển nhượng/góp vốn.
Một số giao dịch của doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản không yêu cầu công chứng
3.2. Các loại nhà không bắt buộc công chứng
Theo Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, các loại nhà thuộc trường hợp dưới đây không bắt buộc phải công chứng:
- Nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết: Khi được tổ chức tặng.
- Nhà thuộc tài sản công: Khi mua bán hay thuê mua.
- Nhà xã hội, nhà cho lực lượng vũ trang, nhà phục vụ tái định cư: Khi thuê mua, mua bán có sự tham gia của tổ chức.
- Giao dịch cho mượn, thuê, uỷ quyền quản lý nhà ở, cho ở nhờ.
- Dùng nhà ở góp vốn, với một bên tham gia là tổ chức.
3.3. Các địa phương thí điểm không công chứng
Thành phố Hà Nội có thể thí điểm không công chứng hoặc chứng thực cho các giao dịch cho tặng bất động sản phát sinh giữa các bên là cá nhân thuộc dự án đầu tư. Tuy nhiên, thí điểm này mới được đề xuất, chưa thực sự áp dụng.
4. 3 Lưu ý khi công chứng hợp đồng
Ngoài trường hợp không bắt buộc, nếu không công chứng hợp đồng mua bán căn hộ, người mua có thể gặp rất nhiều bất lợi, ảnh hưởng đến quyền lợi.
- Hợp đồng không công chứng có thể dẫn tới bị vô hiệu, không có giá trị pháp lý trong mọi giao dịch. Từ đó, việc chứng minh về quyền sở hữu đối với căn hộ, bất động sản có thể gặp khó khăn, đặc biệt trong trường hợp có tranh chấp xảy ra.
- Người mua có khả năng không thể làm thủ tục sang tên người sở hữu trong giấy chứng nhận sở hữu nhà ở.
- Người bán có thể thoát khỏi ràng buộc điều khoản hợp đồng, không thực hiện nghĩa vụ theo cam kết, cũng như bồi thường thiệt hại khi không thực hiện theo hợp đồng.
- Khả năng mất tiền: Dù đã chuyển tiền, người mua có thể bị mất quyền sở hữu, không thể nhận nhà, hoặc bị đòi lại nhà trong trường hợp có tranh chấp.
Công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở đem lại nhiều lợi ích cho các bên
5. Hướng dẫn chi tiết quy trình công chứng hợp đồng mua bán căn hộ
Để đảm bảo quyền lợi của mình, người mua nên thực hiện công chứng hợp đồng mua bán căn hộ càng sớm càng tốt. Sau đây là hướng dẫn quy trình thực hiện công chứng hợp đồng mua bán căn hộ, bất động sản một cách chi tiết.
Công chứng ở đâu?
- Uỷ ban nhân dân xã/phường.
- Tổ chức hành nghề về công chứng/ Văn phòng công chứng tư được cấp phép.
- Ở ngoài trụ sở tổ chức hành nghề về công chứng nếu bên yêu cầu công chứng thuộc trường hợp bị tạm giam, tạm giữ, đang ở tù hoặc là người già yếu, người không thể đi lại, hoặc có lý do không đến được chính đáng.
Bạn có thể lựa chọn địa điểm gần với hai bên để dễ thực hiện và thuận tiện đi lại.
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Phiếu yêu cầu công chứng.
- Giấy tờ hợp lệ về nhân thân gồm CMND/CCCD/hộ chiếu còn hạn.
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/giấy đăng ký kết hôn/bản án ly hôn, sổ hộ khẩu/giấy xác nhận cư trú.
- Giấy tờ xác nhận quyền sở hữu nhà ở, căn hộ, hợp đồng chuyển nhượng, biên bản bàn giao (nếu có).
- Giấy xác nhận tình trạng căn hộ, nhà ở chưa có sổ hồng (nếu chưa có).
Quy trình công chứng hợp đồng mua bán căn hộ
- Bước 1: Các bên tham gia phải có mặt tại tổ chức công chứng (trừ khi có ủy quyền hợp lệ).
- Bước 2: Các bên nộp hồ sơ, giấy tờ đúng theo yêu cầu.
- Bước 3: Công chứng viên tiến hành kiểm tra giấy tờ. Hồ sơ đầy đủ sẽ được công chứng viên thụ lý và ghi chép vào trong sổ công chứng.
- Bước 4: Các bên được hướng dẫn quy định về công chứng bởi công chứng viên, bao gồm lợi ích, nghĩa vụ, quyền, hậu quả, ý nghĩa.
Nếu công chứng viên nhận thấy hồ sơ có vấn đề chưa được làm rõ, có dấu hiệu cưỡng ép, đe doạ giao dịch hoặc có nghi vấn về năng lực hành vi dân sự của một trong các bên, giao dịch và đối tượng hợp đồng chưa được mô tả cụ thể, công chứng viên có thể các bên làm rõ, hoặc yêu cầu giám địch hoặc tiến hành xác minh. Nếu trường hợp các bên không thể làm rõ được, hoạt động công chứng có thể bị từ chối.
- Bước 5: Dự thảo hợp đồng, giao dịch được kiểm tra, để đảm bảo không vi phạm pháp luật, hoặc đúng đạo đức xã hội . Nếu dự thảo có xảy ra vi phạm, không phù hợp, công chứng viên có nhiệm vụ chỉ rõ cho các bên để thực hiện sửa chữa kịp thời. Nếu các bên từ chối sửa chữa theo hướng dẫn, việc công chứng có thể bị từ chối.
- Bước 6: Các bên tham gia tự đọc lại nội dung của dự thảo giao dịch, hợp đồng hoặc lắng nghe công chứng viên đọc.
- Bước 7: Các bên đồng ý nội dung dự thảo hợp đồng và thực hiện ký kết vào từng trang. Công chứng viên đối chiếu thông tin bằng cách yêu cầu các bên xuất trình giấy tờ gốc của hồ sơ công chứng. Sau đó, công chứng viên ghi lời chứng thực và ký kết vào từng trang hợp đồng.
- Bước 8: Các bên nhận lại hợp đồng công chứng.
Thời hạn công chứng hợp đồng giao dịch được soạn sẵn: Không dài hơn 02 ngày làm việc từ khi nhận hồ sơ công chứng. Đối với nội dung hợp đồng mua bán căn hộ phức tạp, thời hạn có thể dài hơn, tuy nhiên không lâu hơn 10 ngày làm việc.
Phí công chứng: Tuỳ thuộc vào tổ chức công chứng bạn lựa chọn, thông thường phí chứng thực tại UBND xã/phường sẽ thấp hơn tại tổ chức khác.
Sau khi công chứng: Kê khai và nộp thuế cho Nhà nước trong vòng 10 ngày kể từ khi hợp đồng có hiệu lực. Trước khi đi đến bước công chứng chính thức, người mua cũng cần chú trọng hoàn thiện thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư thật chặt chẽ, vì đây là bước tiền đề quan trọng giúp ràng buộc trách nhiệm giữa hai bên và đảm bảo căn hộ không bị bán cho người khác trong thời gian chuẩn bị hồ sơ.
Thông tin trên mang tính tham khảo chung cho quý khách hàng để giải đáp cho câu hỏi hợp đồng mua bán căn hộ có cần công chứng hay không và hướng dẫn quy trình công chứng chi tiết theo từng bước. Để cập nhật các điều luật mới nhất và được tư vấn kỹ lưỡng theo từng trường hợp cụ thể, bạn vui lòng liên hệ đơn vị tư vấn pháp lý uy tín. Hy vọng bạn đã tìm được câu trả lời phù hợp cho thắc mắc của bản thân, từ đó thực hiện việc công chứng hợp đồng đúng cách, đảm bảo quyền lợi và lợi ích của mình khi giao dịch mua bán căn hộ, bất động sản.
Nếu bạn quan tâm đến thị trường khách sạn – căn hộ cao cấp tại Đà Nẵng, đừng quên tìm hiểu dự án The Legend Danang sắp ra mắt với vị trí “độc bản” tại đường Võ Văn Kiệt.
Thông tin liên hệ:
|
The Legend Danang – Dự án tổ hợp Trung tâm thương mại, Khách sạn và Căn hộ cao cấp Địa chỉ: A20 Võ Văn Kiệt – P. An Hải – TP. Đà Nẵng Phone: 1800 2822 68 Website: https://thelegenddanang.vn/ |
