Chính sách bán hàng bất động sản: Quy định pháp lý, nội dung và cách đánh giá để tránh rủi ro

Trước khi quyết định giao dịch, chính sách bán hàng bất động sản là tài liệu mà mọi khách hàng nên nghiên cứu kỹ càng để tránh các rủi ro không mong muốn như hiểu nhầm về ưu đãi, tiến độ thu tiền sai quy định hoặc dự án chưa đủ điều kiện mở bán… Bài viết này sẽ giúp bạn làm rõ về quy định pháp lý, nội dung và cách đánh giá để phòng ngừa các rủi ro này trong chính sách bán hàng bất động sản.

1. Tổng quan về chính sách bán hàng bất động sản

Chính sách bán hàng bất động sản là tài liệu/ thông báo được ban hành bởi chủ đầu tư, thể hiện giá bán, ưu đãi, tiến độ thanh toán, hỗ trợ tài chính… và được áp dụng theo từng thời điểm mở bán.

Chính sách bán hàng bất động sản đem lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và người mua

Vai trò của chính sách bán hàng

• Giúp khách hàng hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ một cách đầy đủ, rõ ràng bằng văn bản.
• Giúp chủ đầu tư thúc đẩy thanh khoản thông qua nhiều hình thức khác nhau như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc đóng tiền linh hoạt,…, từ đó tạo động lực cho khách hàng ra quyết định nhanh hơn.
• Là công cụ marketing trong các đợt mở bán với mục tiêu thu hút khách hàng bằng những điểm nổi bật hấp dẫn. Do đó, bạn cần tỉnh táo để phân biệt đâu là ưu đãi thực chất, đâu là những thông tin bị thổi phồng.

Vì sao người mua cần xem kỹ?

• Tránh hiểu nhầm về ưu đãi. Một số ưu đãi bất động sản được áp dụng theo điều kiện đi kèm, giới hạn thời gian hay không áp dụng cho tất cả sản phẩm. Do đó, người mua cần đọc kỹ chính sách bán hàng để không hiểu nhầm, tranh chấp về sau.
• Kiểm tra tính pháp lý và tính khả thi của cam kết. Chính sách bán hàng phải phù hợp với quy định pháp luật. Người mua cần kiểm tra cẩn thận chính sách bán hàng để nhận biết các cam kết có rủi ro từ chủ đầu tư như tiến độ xây dựng không thực tế, ưu đãi không phù hợp quy định…
• Đảm bảo tài chính phù hợp trong suốt quá trình thanh toán. Tiến độ thanh toán có thể được chia thành nhiều đợt và mỗi đợt cách nhau chỉ vài tuần. Do đó, người mua cần hiểu rõ để chuẩn bị dòng tiền kịp thời. Nếu không xem kỹ, khách hàng có thể gặp áp lực tài chính khi đến kỳ thanh toán, dẫn đến phải vay thêm với chi phí phát sinh không mong muốn.

>>> Xem thêm: 10 kinh nghiệm vàng cho nhà đầu tư bất động sản

2. Cơ sở pháp lý điều chỉnh chính sách bán hàng bất động sản

Dưới đây là cơ sở pháp lý dùng để điều chỉnh chính sách bán hàng bất động sản mà bạn nên tham khảo trước khi giao dịch theo Báo cáo chuyên đề ngành Bất động sản nhà ở của ABS.

• Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 với một số nội dung đáng lưu ý gồm quản lý chặt chẽ về việc đặt cọc dự án, quy định công khai minh bạch về thông tin dự án, siết chặt hoạt động phân lô bán nền, quản lý tài khoản thanh toán và quy định hành vi bị nghiêm cấm khi kinh doanh bất động sản. 

Nội dung đáng lưu ý	Chi tiết
Quản lý chặt chẽ về việc đặt cọc dự án	Thuộc Điều 23.Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% tổng giá trị mua bán, cho thuê.Giảm tỷ lệ thanh toán tối đa trước khi mua nhà ở hình thành trong tương lai còn 50% giá trị hợp đồng.
Quy định công khai minh bạch về thông tin dự án	Thuộc Điều 6.Doanh nghiệp phải công bố thông tin dự án như: Quyết định giao đất, Quy hoạch chi tiết,…Các thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Siết chặt hoạt động phân lô bán nền	Thuộc Điều 31.Luật bổ sung thêm đô thị loại II và loại III vào nhóm hạn chế phân lô bán nền.
Quản lý tài khoản thanh toán	Thuộc Khoản 2 Điều 48.Chủ đầu tư nhận tiền thanh toán phải thực hiện thông qua tài khoản ngân hàng mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoạt đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Quy định hành vi bị nghiêm cấm khi kinh doanh bất động sản	Gồm 6 hành vi:Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định.Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin.Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật…

• Luật Nhà ở 2023 có một số điểm đáng chú ý về việc hỗ trợ dự án nhà ở xã hội và các quy định liên quan đến thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, thời gian sử dụng nhà chung cư, cấp sổ hồng chung cư mini và sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Nội dung đáng lưu ý	Chi tiết
Hỗ trợ dự án nhà ở xã hội	Thuộc Khoản 2 Điều 85.Quy định các dự án thương mại có nghĩa vụ làm 20% nhà ở xã hội với 3 lựa chọn cho nhà đầu tư.
Quy định liên quan đến thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở	Thuộc Điều 12.Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thời gian sử dụng nhà chung cư	Thuộc Điều 58.Không quy định thời gian.
Cấp sổ hồng chung cư mini	Thuộc Điều 57.Chung cư mini được xem xét cấp sổ hồng.
Sửa đổi bổ sung nguyên tắc bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội	Thuộc Điều 89.Người mua nhà ở xã hội không được bán nhà ở trong thời hạn tối thiểu 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua.Nếu có nhu cầu trong thời hạn 05 năm, người mua chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc đối tượng thuộc diện mua nhà ở xã hội không mua nếu đơn vị quản lý không mua với giá bán tối đa bằng giá bán cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán.Cũng trong thời hạn 05 năm, người mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng…

• Nghị định 10/VBHN-BXD (25/8/2023) hướng dẫn một số điều của Luật Nhà ở 2023, bao gồm quy định chi tiết về điều kiện dự án nhà ở, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư.

>>> Xem thêm: Luật mua bán nhà chung cư mới nhất: Quyền lợi, nghĩa vụ và rủi ro pháp lý

3. Điều kiện để chủ đầu tư được bán bất động sản

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2023 trước khi ban hành chính sách bán hàng, dự án phải đáp ứng một số điều kiện như sau để chủ đầu tư có thể kinh doanh.

3.1. Đối với nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

Điều 14, Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện chủ đầu tư có thể kinh doanh đối với nhà ở, công trình có sẵn gồm:

• Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất.
• Không thuộc trường hợp có tranh chấp.
• Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
• Không thuộc trường hợp bị cấm giao dịch, bị đình chỉ hoặc tạm bị đình chỉ giao dịch.
• Được công khai thông tin đầy đủ theo luật định.
• Có giấy tờ xác định đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng.
• Chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí liên quan (nếu có).

3.1. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai

Theo Điều 24, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, điều kiện để chủ đầu tư kinh doanh đối với nhà ở hình thành trong tương lai gồm:

• Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án.
• Có giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải xin phép).
• Đã hoàn thành xong phần móng.
• Có bảo lãnh của ngân hàng đối với việc bàn giao nhà.
• Đã đăng tải đầy đủ thông tin dự án lên Sở Xây dựng.

3.2. Đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản

Theo Điều 29 của Luật kinh doanh bất động sản 2023, yêu cầu kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản gồm: 

• Dự án phải hoàn thành hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch đã được phê duyệt với tiến độ dự án được chấp thuận bởi cơ quan có thẩm quyền.
• Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải, kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực.
• Phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung dự án đầu tư đã được chấp thuận.
• Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định.
• Không trong trường hợp tranh chấp, kê biên, cấm giao dịch hoặc bị đình chỉ, tạm thời đình chỉ.
• Đất không thuộc khu vực đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.
• Phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước trước khi chuyển nhượng.
• Công khai thông tin đầy đủ theo luật định.

Nếu chưa đủ điều kiện, chủ đầu tư bị cấm huy động vốn, cấm thu tiền dưới mọi hình thức. Do đó, người mua cần kiểm tra kỹ càng để tránh giao dịch bất động sản chưa được phép kinh doanh.

Điều kiện kinh doanh bất động sản có sự khác biệt theo từng trường hợp

4. Nội dung cơ bản của chính sách bán hàng bất động sản

Chính sách bán hàng do chủ đầu tư ban hành thường bao gồm bốn nhóm thông tin quan trọng, giúp người mua hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và các điều kiện giao dịch.

4.1. Giá bán

Giá bán là thông tin trọng yếu, không thể thiếu trong chính sách bán hàng bất động sản của mọi chủ đầu tư. Nó thường được công bố theo từng loại sản phẩm (đất nền, căn hộ, nhà phố,…) và theo từng vị trí trong dự án. Ngoài giá niêm yết, người mua cần chú ý đến giá có kèm VAT hay không, có gồm phí bảo trì hoặc các khoản phải nộp khác không. Giá bán không cố định, có thể thay đổi theo từng đợt mở bán, tuỳ theo chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư.

4.2. Tiến độ thanh toán

Tiến độ thanh toán quy định số lượt, thời điểm và tỷ lệ thanh toán cho từng giai đoạn của dự án. Tiến độ có thể linh hoạt hoặc cố định, tùy chính sách từng đợt bán hàng và từng chủ đầu tư. Khách hàng cần nắm kĩ tiến độ để không bị áp lực tài chính hoặc tránh vi phạm hợp đồng do thanh toán chậm.

4.3. Chính sách ưu đãi – chiết khấu

Bao gồm các chính sách kích thích mua hàng như ưu đãi lãi suất, chiết khấu theo tiến độ thanh toán nhanh, hỗ trợ vay ngân hàng, ưu đãi khách hàng thân thiết hoặc tặng gói nội thất. Mỗi ưu đãi đều có điều kiện áp dụng cụ thể về thời gian, đối tượng, phương án thanh toán,… Do đó, người mua cần đọc kỹ để hiểu rõ quyền lợi thực tế, tận dụng hết lợi ích.

Người mua nắm vững chính sách ưu đãi – chiết khấu sẽ thu được nhiều lợi ích

4.4. Chính sách bàn giao

Chủ đầu tư sẽ ghi rõ ràng các thông tin quan trọng khi bàn giao, gồm:

• Thời gian bàn giao cụ thể.
• Tiêu chuẩn bàn giao (bare shell – bàn giao thô/hoàn thiện cơ bản/nội thất cao cấp).
• Cam kết vật liệu đúng thông số kỹ thuật (spec).

Khách hàng cần hiểu rõ và nắm chắc các điều khoản trong chính sách bàn giao để theo dõi tiến độ, yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng hợp đồng và phát hiện các sai phạm kịp thời.

5. Quy định pháp luật người mua cần đặc biệt lưu ý

Khi nghiên cứu chính sách bán hàng bất động sản, người mua cần chú ý đến một số quy định pháp luật quan trọng dưới đây để đảm bảo quyền lợi, hạn chế rủi ro.

5.1. Quy định về huy động vốn

• Không đặt cọc, ký quỹ đối với dự án chưa làm xong móng. Thật vậy, theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, chủ đầu tư chỉ được kinh doanh chung cư, toà nhà hỗn hợp có nhà ở khi đã có giấy chứng nhận nghiệm thu đã hoàn thành xây dựng móng. Do đó, nếu chủ đầu tư cho đặt cọc, ký quỹ là hành vi vi phạm pháp luật. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi người mua, tránh rủi ro mất vốn khi dự án chưa đủ điều kiện để kinh doanh.
• Chỉ đặt cọc tối đa 5% giá nhà cho nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

5.2. Giá bán

Theo Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, giá bán phải được ghi trong hợp đồng và ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng. Điều này giúp khách hàng tránh tình trạng chủ đầu tư khai giá thấp trên hợp đồng để trốn thuế hoặc ghi giá không đúng thực tế. Đồng thời, giá bán được ghi rõ ràng cũng giúp người mua đảm bảo minh bạch trong thanh toán và pháp lý, từ đó có thể đảm bảo quyền lợi phù hợp khi có tranh chấp, vi phạm hợp đồng.

5.3. Tiến độ thanh toán

Tiến độ thanh toán được quy định chặt chẽ để đảm bảo người mua nắm rõ nghĩa vụ và không bị chiếm dụng vốn trái phép bởi chủ đầu tư.

• Tối đa 95% giá trị hợp đồng được thu trước khi bàn giao giấy chứng nhận theo khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Thanh toán lần đầu khi mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không quá 30% giá trị hợp đồng, gồm cả đặt cọc. Các lần thanh toán tiếp theo trước khi bàn giao cần phù hợp với tiến độ xây dựng, đảm bảo tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng thanh toán không quá 50% theo khoản 1 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Người mua cần nắm vững quy định về tiến độ thanh toán để đảm bảo quyền lợi

6. Gợi ý quy trình khi xem chính sách bán hàng của một dự án

Nếu bạn chưa biết cách xem xét chính sách bán hàng bất động sản của một dự án, dưới đây là gợi ý quy trình dễ thực hiện dành cho bạn.

• Bước 1: Kiểm tra pháp lý dự án, bao gồm quyết định giao đất/ cho thuê đất, giấy phép, tiến độ thi công….
• Bước 2: Kiểm tra quyết định đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng. Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng, đảm bảo chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023.
• Bước 3: Kiểm tra tính minh bạch của giá và các khoản phải nộp. Mọi khoản thanh toán cần được công khai và ghi bằng văn bản rõ ràng. Người mua cần kiểm tra kỹ các thông tin trong hợp đồng, bảng giá chính sách bán hàng và các khoản phải thu ngoài hợp đồng để tránh các chi phí phát sinh bất ngờ.
• Bước 4: So sánh tiến độ thanh toán có đúng luật, bao gồm lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, tổng số tiền thu trước khi bàn giao không vượt quá 70% giá trị hợp đồng, và các đợt thanh toán tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng thực tế.
• Bước 5: Đọc kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt điều khoản bàn giao, điều khoản phạt chậm tiến độ, điều khoản bảo lãnh ngân hàng và diện tích tính theo thông thủy/hữu dụng.

Nhìn chung, chính sách bán hàng bất động sản không chỉ là công cụ marketing hay bảng giá đơn thuần mà còn là căn cứ pháp lý quan trọng, bảo vệ quyền lợi của cả người mua và chủ đầu tư. Việc nắm rõ nội dung, tiến độ thanh toán, ưu đãi, điều kiện bàn giao và kiểm tra pháp lý dự án sẽ giúp người mua tránh những rủi ro không đáng có, đồng thời chủ động quản lý tài chính trong suốt quá trình giao dịch. Do đó, trước khi quyết định ký hợp đồng, việc đọc kỹ và so sánh chính sách bán hàng cùng các quy định pháp luật là bước cần thiết để giao dịch an toàn, minh bạch và hiệu quả.

Lưu ý, thông tin trong bài viết trên mang tính tham khảo chung, vui lòng liên hệ đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để được cập nhật điều luật mới nhất và tư vấn kỹ lưỡng theo từng trường hợp mua bán căn hộ chung cư cụ thể.

Hãy tìm hiểu dự án cao cấp The Legend Danang ngay hôm nay nếu bạn muốn gia nhập thị trường bất động sản hấp dẫn tại Đà Nẵng.

Thông tin liên hệ:

The Legend Danang – Dự án tổ hợp Trung tâm thương mại, Khách sạn và Căn hộ cao cấp Địa chỉ:  A20 Võ Văn Kiệt – P. An Hải – TP. Đà Nẵng Phone: 1800 2822 68 Website: https://thelegenddanang.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/TheLegendDanangbyROX